주택을 인도받고 전입신고를 하면 임차인은 집주인이 바뀌더라도 임대차를 주장할 수 있는 대항력을 갖출 수 있습니다. 다만 효력 발생 시점은 신고한 날과 같지 않으므로, 이사 날짜와 등기부 변동을 함께 살펴야 합니다.

대항력은 다음 날부터 발생

주택임대차보호법상 대항력은 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 생깁니다. 이사해 실제로 점유하는 것과 전입신고가 모두 필요하며, 둘 중 늦게 갖춘 요건을 기준으로 효력이 발생합니다. 전입신고를 마쳤더라도 실제로 집을 인도받지 않았다면 대항력이 생겼다고 보기 어렵습니다.

확정일자와 등기부 확인도 필요

경매나 공매에서 보증금을 우선변제받으려면 대항요건에 더해 임대차계약서의 확정일자도 갖춰야 합니다. 확정일자는 주민센터나 법원 등에서 받을 수 있으며, 전입신고와 함께 처리하면 절차를 놓칠 가능성을 줄일 수 있습니다. 또한 대항력이 생기기 전 다른 권리가 설정되면 보증금 회수 순위에 영향을 줄 수 있으므로, 계약 전뿐 아니라 입주 직후에도 등기부등본을 확인하는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문

전입신고를 한 당일에 집주인이 근저당권을 설정하면 어떻게 되나요?

대항력은 다음 날부터 발생하므로, 그 전에 설정된 권리가 우선할 수 있습니다. 등기부상 권리관계와 설정 시점을 확인해야 합니다.

확정일자만 받으면 보증금이 보호되나요?

확정일자만으로는 부족합니다. 주택 인도와 주민등록을 갖춰 대항요건을 마련해야 우선변제권을 갖출 수 있습니다.